[재테크] 갭투자란? 2020.06 정부의 부동산 대책? 쉽게 설명

전세는 전세계적으로 우리나라에만 있는 제도이다.

1876년 강화도 조약 때, 급격하게 사람들이 모여드는 부산, 인천, 원산 등 항구 근처 도시와 서울을 중심으로 전세 제도가 나타나기 시작했다.

세입자 입장에서는 보증금을 내고 나중에 돌려받으니 잃을게 없다.

집주인 입장에서는 집 살 돈에 보탤 수 있어서 당장의 부담이 줄어든다. 계약 당시보다 집값이 올라 있다면 집값이 오른 만큼의 차익이 발생한다. 집주인 입장에서는 전세자금이라는 무이자 대출을 이용해 집을 살 수 있는 것이다.

 

문제는 부동산 투자의 새로운 유행으로 번지면서 시작된다.

예전에는 주택을 매매하는 가격인 '매매가'와 '전세가'의 차이가 최소 두배정도 나면서, 집주인이 부담해야 하는 금액이 컸다.

2010년부터 전세 가격이 크게 올라 같은 주택의 매매가와 전세가가 큰 차이가 나지 않게 되었다.

그래서 세입자에게 받은 전세금에 적은 돈을 보태어 부동산 투자를 할 수 있는 방법으로 주목 받았다.

갭을 활용해 돈을 방법, '갭투자'라는 이름으로 말이다.

 

집값이 하락한 경우에 세입자에게 피해가 돌아갈 수 있다.

매매가가 상승하면 수익 창출이 가능하지만, 하락하면 투자자 입장에서 원금손실은 물론 전세 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는, '전세금 미상환 대란'이 일어날 수 있다.

주택이 법원 경매로 넘어가기도 하는데, 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 채, 주택이 경매로 처분되길 기다려야 한다.

실제로 작년에는(2019년) 부동산 경기가 침체되면서 갭투자 물량이 경매시장에 쏟아져 나왔다.

 

갭투자 수요가 몰리는 지역에서는 공급에 비해 수요가 많아 집값이 올라가서 갭투자 자체가 집값을 상승하게 만든다.

이렇게 집값이 상승하게 되면 갭투자를 한 사람은 이득을 보지만, 인근 집값 시세까지 함께 올라 실거주를 원하는 사람은 피해를 볼 수 있다.

 

지난달 6월 21번째 부동산 대책에 따라서 올 7월부터는 전세자금대출을 받아 투기지역 및 투기과열지구에서 3억원이 넘는 부동산을 구입하면 전세자금대출을 바로 상환하게 된다.

실제로 30대 매수자의 34.9%는 실거주 목적이 아니라 임대할 목적으로 임대할 아파트를 매입했다고 한다.

이러한 규제에 문제점이 있는데, 규제지역이 아닌 지역으로 갭투자 수요가 몰려 엄한 동네 집값만 끌어 올린다는 비판이 있긴 하다.

 

그렇다면 갭투자를 없애면 무슨 문제가 생길까?

갭투자자들을 없애면 전세입자들이 들어가서 살 집이 없어진다.

그러면 수요와 공급에 의해서 전세값이 폭등하고, 전세값이 오르면 매매가격도 밀어올려질 수 있다. 

매매가보다 비싼 전세값은 없기 때문이다.